Pflegeimmobilien
Investment mit Sinn.
Ein Pflegeapartment ist eine Kapitalanlage mit langfristigem Pachtvertrag und einem Betreiber, der die Miete zahlt — auch wenn das Apartment leer steht. Ich erkläre dir, wo die Chancen liegen und wo die Risiken.
So funktioniert ein Pflegeapartment.
Du kaufst ein Apartment im Pflegeheim.
Der Betreiber pachtet das ganze Haus.
- 0+ JahrePachtvertragÜblich sind Laufzeiten von 20 Jahren und länger, oft mit Verlängerungsoption.
- 0MieterkontaktDer Betreiber ist dein einziger Vertragspartner. Belegung ist seine Sache.
- 0GrundbucheintragDu wirst Eigentümer einer Teileigentumseinheit — beleihbar, vererbbar, verkäuflich.
- 0PrüfstufenErst der Betreiber, dann das Objekt. In dieser Reihenfolge, nie umgekehrt.
Beides auf den Tisch.
Dafür spricht
Planbare Miete, kein Mieter.
- Pachtvertrag oft 20 Jahre und länger, indexiert
- Betreiber zahlt, auch bei Leerstand des Apartments
- Keine Mieterverwaltung, keine Nebenkostenabrechnung durch dich
- Demografie: der Bedarf steigt, das Angebot nicht im selben Tempo
- Bevorzugtes Belegungsrecht für dich und Angehörige
Dagegen spricht
Alles hängt am Betreiber.
- Fällt der Betreiber aus, fällt die Pacht aus — bis ein neuer gefunden ist
- Kleinerer Wiederverkaufsmarkt als bei einer klassischen Wohnung
- Keine Eigennutzung, keine freie Vermietung
- Instandhaltungsrücklagen für Dach und Fach nicht unterschätzen
- Rendite meist solide, selten spektakulär
Betreiber vor Objekt.
Drei Prüfungen
bevor ich eine Empfehlung ausspreche
-
01
Zuerst
Der Betreiber
Bilanzen, Auslastung, Historie, Anzahl der Häuser. Ein schönes Haus mit schwachem Betreiber ist kein gutes Investment — deshalb fängt jede Prüfung hier an.
Ich schaue auf: Bonität, Belegungsquote der letzten Jahre, Bewertungen der Heimaufsicht.
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02
Dann
Das Objekt
Lage, Baujahr, Zustand, Konzept. Ein Haus, das in zehn Jahren nicht mehr den Anforderungen der Heimaufsicht entspricht, wird zum Problem — für den Betreiber und damit für dich.
Ich schaue auf: Einzelzimmerquote, Barrierefreiheit, Rücklagen, Sanierungsstand.
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03
Zuletzt
Der Vertrag
Pachtvertrag, Teilungserklärung, Instandhaltungsregelung. Wer zahlt Dach und Fach? Wie ist die Pacht indexiert? Was passiert bei Betreiberwechsel?
Ich schaue auf: Laufzeit, Indexierung, Instandhaltungsteilung, Verlängerungsoptionen.
Kurz und ehrlich.
Was passiert, wenn der Betreiber insolvent wird?
Dann fällt die Pacht aus, bis ein neuer Betreiber gefunden ist. Das Apartment bleibt dein Eigentum. Deshalb prüfe ich den Betreiber zuerst — und schaue, ob es im Umkreis Alternativen gibt, die einspringen könnten.
Kann ich das Apartment selbst nutzen?
Nicht bewohnen. Aber für dich und deine Angehörigen gibt es in der Regel ein bevorzugtes Belegungsrecht im Haus, wenn Pflege nötig wird.
Wie viel Eigenkapital brauche ich?
Wie bei jeder Kapitalanlage: mindestens die Nebenkosten, besser 20 bis 30 Prozent. Die Finanzierung ist bei Banken üblich, aber nicht jede Bank kennt das Modell.
Wie hoch ist die Rendite?
Meist zwischen drei und fünf Prozent auf den Kaufpreis — solide, planbar, selten spektakulär. Wer dir deutlich mehr verspricht, sollte erklären können, warum.
Die Antworten sind eine Orientierung, keine Rechts-, Steuer- oder Anlageberatung.
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