Was ist mein Haus wert?

Für Kapitalanleger

Rendite macht Bock.

Ein gutes Investment beginnt mit dem richtigen Blick für Immobilien, Lagen und Potenziale. Ich habe ihn, weil ich selbst über zwölf Kapitalanlage-Objekte besitze.

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Bevor ich empfehle.

Vier Fragen, die jedes Objekt
beantworten muss. Sonst empfehle ich es nicht.

  1. 01

    Lage

    Mikrolage, Mieterstruktur, Entwicklung der Stadt. Zahlen, keine Gefühle — ich schaue, wer hier in zehn Jahren wohnen will.

    • Leerstandsquote im Viertel
    • Mietspiegel und tatsächliche Mieten
    • Nahversorgung, Verkehr, Arbeitgeber
  2. 02

    Substanz

    Dach, Fenster, Heizung, Leitungen. Was in fünf Jahren Geld kostet, weiß ich vorher — und rechne es in den Preis ein.

    • Baujahr und Sanierungshistorie
    • Heizung und Energieausweis
    • Instandhaltungsrücklage bei ETW
  3. 03

    Rendite

    Brutto, netto, nach Instandhaltung. Mit Zinsen, die es wirklich gibt, und mit Leerstand, den es geben wird.

    • Kaltmiete zu Kaufpreis
    • Nebenkosten und Rücklagen
    • Cashflow nach Finanzierung
  4. 04

    Exit

    Wer kauft das Objekt in zehn Jahren, und zu welchem Preis? Ein Investment ohne Ausstieg ist keins.

    • Käuferkreis in zehn Jahren
    • Teilbarkeit und Aufwertung
    • Spekulationsfrist im Blick

So rechne ich.

Beweg die Regler. Beispielwerte, keine Zusage — jedes Objekt bekommt seine eigene Rechnung mit echten Zahlen.

Nebenkosten mit 10 % angesetzt (Grunderwerbsteuer NRW 6,5 %, Notar, Grundbuch). Ohne Finanzierung, ohne Steuern.

Nebenkosten (10 %)
13.400 €
Gesamtinvestition
147.400 €
Kaltmiete pro Jahr
8.160 €
BruttomietrenditeJahresmiete zu Kaufpreis
6,1 %
Nach Nebenkosten und InstandhaltungDas ist die Zahl, die zählt
4,8 %

Ich bleibe dran.

Erstens

Ich rechne Leerstand immer mit ein.

Jede Rechnung, die ich dir zeige, rechnet Mietausfall mit ein. Nicht weil ich pessimistisch bin, sondern weil jede Wohnung irgendwann einen Monat leer steht — und die Rechnung das aushalten muss.

Zweitens

Ich sage auch Nein.

Wenn die Zahlen nicht passen, sage ich das. Zu teuer, zu viel Sanierung, falscher Betreiber. Eine Empfehlung ist nur etwas wert, wenn sie auch Nein sagen kann.

Drittens

Ich bleibe nach dem Notar.

Wer über mich kauft, bekommt auf Wunsch die Verwaltung gleich mit. Ich kenne das Objekt, ich kenne die Rechnung — und du hast eine Ansprechpartnerin, wenn die Heizung ausfällt. Mehr zur Verwaltung

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